Si può vendere all'asta una quota di un immobile?

La vendita all'asta di una quota di un immobile è una possibilità contemplata dalle esecuzioni giudiziarie, precisamente attraverso l’articolo 599 del codice di procedura civile, un'opzione che non fa eccezione nemmeno nel caso di una casa cointestata. In realtà, bisogna scindere le diverse situazioni: la vendita di una singola quota è infatti prevista dalla legge, ma ormai rara, mentre molto più comune è la vendita all'asta con più cointestatari, quindi una quota di un immobile.  Approfondiamo dunque le specificità di questa situazione e vediamo quali implicazioni ha per l'altra persona coinvolta.

Si può pignorare e vendere all'asta una casa cointestata?

Le esecuzioni giudiziarie possono coinvolgere diversi tipi di beni, compresi gli immobili, e non è escluso il caso in cui una casa con più proprietari possa essere soggetta a pignoramento e successiva vendita all'asta. Supponiamo, per esempio, che la proprietà di una casa sia divisa tra due coniugi oppure tra fratelli e che uno di questi soggetti abbia a suo carico dei debiti non saldati. In questi casi, può accadere che si proceda al pignoramento dell'immobile e alla conseguente asta, nelle modalità normalmente previste per questo tipo di vendita, con l'unico dettaglio della divisione del ricavato.

Quando ciò avviene, dal ricavo complessivo si andrà a scindere una parte per saldare il credito insoluto e un'altra per il cointestatario, che non avendo debiti sospesi potrà incassare la sua quota. È chiaro, ovviamente, che non è possibile trasferire parte della proprietà e cointestare il bene per evitare l'asta: tale strategia è infatti vietata se attuata dopo l'apertura del pignoramento.

Per il comproprietario, la vendita all’asta dell’immobile può naturalmente comportare il rischio che la sua quota possa essere svalutata a causa dei numerosi esperimenti di vendita. Ad esempio una casa che ha una stima di 400.000 euro (quindi 200.000 euro come valore per i singoli comproprietari) se fosse venduta a 100.000 euro, comporterebbe una entrata per il cointestatario di soli 50.000 euro al netto delle spese dalla procedura.

Come funziona la vendita all'asta di una casa in comproprietà?

Si potrebbe pensare erroneamente che un immobile con più proprietari non possa essere oggetto di asta poiché la vendita potrebbe ledere i diritti di proprietà dei soggetti che non hanno debiti insoluti. Tuttavia, questo non è vero: il debitore cointestatario, infatti, non può evitare la vendita del bene a meno che non saldi l'importo dovuto prima dell'incanto. La casa cointestata viene dunque messa all'asta nei tempi e nei modi ordinari, come descritto nell'avviso di vendita.

Consideriamo, per esempio, il caso di due fratelli o di marito e moglie che condividono la proprietà di un bene, ma solo uno di essi ha un debito aperto. L'esproprio dovrebbe riguardare solo la percentuale appartenente al debitore, difatti in alcuni casi, il giudice può ordinare la separazione delle quote (di conseguenza, gli interessati possono inviare offerte per comprare una quota di casa all'asta), tuttavia, anche per ragioni pratiche perché spesso diventa complesso individuare delle parti di un immobile oggettivamente divisibili, quasi sempre si procede alla vendita unitaria e, solo dopo l'aggiudicazione, il cointestatario può ottenere indietro l'importo equivalente alla sua quota di proprietà. 

Cosa può fare il comproprietario per evitare l'asta?                            

Il comproprietario che non intende perdere il suo diritto sul bene può opporsi alla vendita all'asta, ma solo adottando alcune misure previste dalla legge che possono consentire di bloccare la procedura. Per esempio, è prevista la possibilità per chi detiene una quota della casa di saldare l'intero debito del debitore, evitando così l'esecuzione e la vendita all'asta, oppure, in alternativa, di negoziare con il creditore per raggiungere un accordo che preveda il pagamento di una somma inferiore al debito prima dell'asta. Prima della vendita, inoltre, il comproprietario può richiedere l'attribuzione della quota dell'altro, evitando così l'esecuzione e la messa all'asta.

È importante notare, tuttavia, che il comproprietario che non è il debitore non può partecipare direttamente all'asta presentando offerte, inoltre in caso di conclusione positiva dell'asta, a lui spetterà il valore della sua quota, il che significa che solo una parte del ricavo andrà ai creditori, con il rischio di non coprire l'intero importo del debito.

La vendita all'asta di una quota di un immobile è dunque un processo disciplinato con precisione dalla legge, che pur nell’ottica di tutelare eventuali comproprietari, tiene conto dell’esigenza di estinguere il debito in sospeso, soddisfacendo le richieste dei creditori. I comproprietari hanno diverse opzioni per gestire la situazione e proteggere i propri interessi durante il procedimento di esecuzione giudiziaria, ma in caso di asta non potranno che ottenere la sola parte di ricavato corrispondente alla propria quota.