Nell'ambito delle aste immobiliari, due concetti ricorrenti spesso destano curiosità e interrogativi: il "prezzo base d'asta" e l'"offerta minima". La loro conoscenza è determinante per chi desidera partecipare a una vendita giudiziaria, perché è proprio partendo da queste due voci che si potranno valutare le reali opportunità di inviare un'offerta e aggiudicarsi il bene. Cerchiamo dunque di capire meglio il funzionamento e le differenze tra queste due diciture e chi ne stabilisce le cifre.

Cos'è la base d'asta?

Il concetto di "prezzo base d'asta" rappresenta l'importo iniziale con cui un determinato bene immobile viene avviato alla vendita giudiziaria. Questo valore viene stabilito da un esperto stimatore, il quale si basa sulla perizia di stima per determinare una cifra iniziale che rifletta il valore di mercato del bene oggetto di vendita: il professionista esamina attentamente il bene immobile in questione e, attraverso la sua esperienza e conoscenza del mercato immobiliare locale, determina un importo che rappresenti un avvio equo e trasparente per l'asta.

Nella pratica, il prezzo base d'asta assume la sua importanza come punto di partenza ufficiale dell'intero processo di vendita. È, cioè, il valore iniziale da cui tutte le dinamiche di competizione e offerta prendono avvio, svolgendo dunque una funzione fondamentale nel corso dell'intero evento di asta e fornendo ai partecipanti un punto di riferimento oggettivo per formulare le loro offerte.

In altre parole, il valore iniziale funge da benchmark per le offerte successive, stimolando la competizione e garantendo che il processo di vendita avvenga in modo equo e trasparente per tutti gli offerenti.

La base d’asta nel primo esperimento di vendita coincide, salvo rare eccezioni al valore di stima dell’immobile, dal secondo esperimento di vendita in poi, la base d’asta può, a discrezione del giudice dell’esecuzione ribassarsi fino al 25% per ogni successivo esperimento di vendita.

Cos'è l'offerta minima?

Parallelamente, l'"offerta minima" - introdotta attraverso una modifica dell'art. 571 del Codice di Procedura Civile, emanato con il Decreto Legislativo 27.06.2015 n. 83 e successivamente convertito nella legge 06.08.2015 n. 132. - costituisce la soglia minima che un partecipante può offrire durante l'asta.

La struttura dell'offerta minima è definita in modo preciso: essa è infatti fissata a un valore inferiore del 25% rispetto al prezzo base d'asta, in modo tale da offrire un margine di flessibilità ai partecipanti, consentendo loro di presentare offerte che si collochino al di sotto del valore iniziale dell'immobile, ma comunque all'interno di un limite prestabilito.

L'introduzione di una soglia minima ha rappresentato una significativa innovazione nel contesto delle esecuzioni forzate immobiliari: essa ha reso infatti possibile la presentazione di offerte per un importo inferiore del 25% rispetto al prezzo base indicato nell'avviso di vendita, apportando una maggiore flessibilità al processo di asta. È tuttavia importante osservare che questa possibilità può variare a seconda del tipo di asta e delle disposizioni specifiche stabilite dalle autorità competenti.

Il valore dell’offerta minima viene indicato sia nel regolamento di vendita, sia sulle schede degli immobili disponibili sui portali autorizzati alla pubblicazione.

Differenza tra base d'asta e offerta minima

La differenza tra base d'asta e offerta minima risiede nel ruolo che ricoprono nel corso dell'evento. Se il prezzo base funge da punto di partenza per l'intera procedura di asta, l'offerta minima rappresenta invece il limite legale minimo che i partecipanti possono offrire, concedendo dunque un certo margine di flessibilità all'interno del processo e contribuendo a rendere le aste immobiliari accessibili a una gamma più ampia di partecipanti.

La comprensione di questa distinzione chiave è essenziale per coloro che intendono partecipare a questo tipo di procedure, poiché consente loro di muoversi in maniera più consapevole attraverso le dinamiche dell'asta immobiliare.

Chi stabilisce base d'asta e offerta minima?

L'autorità che determina il prezzo base d'asta è, come visto in precedenza, l'esperto stimatore, un professionista con competenze specifiche per valutare il valore dell'immobile in questione. L'offerta minima, invece, è regolamentata dalla normativa prevista dall'art. 571 del Codice di Procedura Civile, la quale stabilisce che essa deve essere inferiore del 25% rispetto al prezzo base.

L'interazione tra prezzo base d'asta e offerta minima costituisce un elemento cardine nelle dinamiche delle aste immobiliari, delineando chiaramente i parametri entro i quali si sviluppa il processo di vendita all'asta. La comprensione approfondita di questi concetti è fondamentale per coloro che intendono partecipare a queste procedure, che, partendo da questi concetti, possono prendere parte alla vendita in maniera più informata e consapevole.