Iva e acquisto di beni mobili e immobili all'asta: come funziona?

Acquistare beni mobili e immobili tramite asta giudiziaria rappresenta spesso un'opportunità vantaggiosa, ma prima di partecipare e valutare le reali opportunità di proporre un'offerta è importante comprendere gli eventuali costi ulteriori da sostenere. Tra gli aspetti più interessanti, va considerato il funzionamento dell'imposta sul valore aggiunto (IVA): esaminiamo quanto si paga di IVA sui beni mobili e immobili acquistati all'asta, insieme alle eventuali agevolazioni previste.

Quanto si paga di IVA su un immobile acquistato all'asta?

La questione dell'IVA nelle aste giudiziarie di beni immobili dipende da diverse variabili, principalmente bisogna prendere in considerazione la tipologia della procedura e la destinazione d'uso dell'immobile stesso. La natura della procedura (procedure esecutive o procedure di liquidazione giudiziale) gioca un ruolo fondamentale nel determinare se verrà applicata l'IVA sull'acquisto dell'immobile all'asta.

Di regola nelle procedure fallimentari e nelle liquidazioni giudiziali le vendite dei beni immobili e mobili sono soggette alla applicazione dell’IVA nella misura del 22% perché questi beni sono considerati come strumentali all’attività di impresa. L’IVA non viene applicata sui beni non strumentali. Nelle procedure esecutive l’IVA non viene applicata sull’importo di aggiudicazione.

Per le procedure esecutive e nelle vendite di beni immobili non strumentali, e l'acquirente intenda utilizzare l'immobile come "prima casa", si applicheranno le seguenti imposte:

• Imposta di registro, che serve a registrare il trasferimento di proprietà dell'immobile ed è fissata al 2% del valore dell'immobile. Tuttavia, è importante notare che esiste un importo minimo di 1000 euro al di sotto del quale l'imposta non può scendere.
• Imposta ipotecaria e catastale: entrambe sono imposte fisse, rispettivamente di 50 euro ciascuna, e sono utilizzate per l'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile e per registrare l'immobile nel catasto.

D'altra parte, se l'acquirente intende acquistare la "prima casa" da un'impresa soggetta all'IVA, la base imponibile per il calcolo dell'IVA sarà del 4%. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno anch'esse applicate, ma a un importo fisso di 200 euro ciascuna.

Per poter usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della "prima casa", inoltre, l'immobile deve appartenere a determinate categorie catastali, ossia quelle contrassegnate dalla lettera A, con l'esclusione delle categorie A/1, A/8 e A/9, che fanno riferimento a proprietà di lusso o storiche.

È fondamentale anche considerare che l'applicazione dell'IVA può variare a seconda delle circostanze specifiche dell'asta e del venditore. Per esempio, se il venditore è un'impresa costruttrice e la vendita avviene entro 5 anni dalla costruzione o completamento del bene, o se il curatore richiede l'opzione per l'imposizione, potrebbe essere applicata l'IVA.

Quanto si paga di IVA sui beni mobili acquistati all'asta?

Anche nel caso di aste giudiziarie su beni mobili, la questione dell'IVA è regolata da specifiche disposizioni e normative di riferimento. In particolare, esistono delle eccezioni e dei regimi speciali che determinano l'applicabilità dell'IVA su determinati beni mobili, come oggetti d'arte, d'antiquariato e da collezione, per i quali vige l'assoggettamento delle agenzie di vendita all'asta al regime del margine.

Nello specifico, esistono delle normative che regolano l'applicazione dell'IVA su beni mobili particolari, come oggetti d'arte, d'antiquariato e da collezione. Per questi specifici tipi di beni, le agenzie di vendita all'asta sono soggette al regime del margine: ciò significa che l'IVA viene calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita dell'oggetto e il prezzo pagato al venditore, anziché sull'intero valore di vendita.

Per comprendere appieno il funzionamento di questo regime fiscale, è necessario analizzare più nel dettaglio le operazioni che coinvolgono tali beni. Le vendite all'asta di oggetti da collezione e opere d'arte avvengono infatti attraverso un contratto di commissione, in cui l'agenzia d'asta agisce in nome proprio, ma per conto del proprietario del bene. È proprio la sussistenza del contratto di commissione a permettere l'applicazione del regime del margine.

Affinché sia possibile ricorrere a questo particolare modello fiscale, devono dunque essere soddisfatte determinate condizioni oggettive e soggettive. Sul fronte oggettivo, il bene deve rientrare nelle categorie di oggetti previste dalla normativa. Sul fronte soggettivo, l'agenzia d'asta deve agire in nome proprio, ma per conto del proprietario del bene, che può essere un privato o un'impresa.

Inoltre, è fondamentale considerare che il regime del margine è applicabile solo alle operazioni di vendita all'asta effettuate da agenzie di vendita autorizzate e regolamentate, che devono conformarsi alle disposizioni fiscali e alle normative specifiche stabilite dalle autorità competenti.

Sia per i beni mobili che per gli immobili acquistati all'asta, è dunque essenziale comprendere le disposizioni fiscali e le eventuali agevolazioni applicabili per procedere a una corretta gestione delle imposte in queste operazioni e avere sin dall'inizio un quadro dettagliato di tutti i costi che si andranno a sostenere in caso di aggiudicazione del bene.