Che fine fanno le case invendute all'asta?

Il destino delle case invendute all'asta è spesso oggetto di domande e dubbi. Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, esiste infatti un limite al numero di tentativi di vendita, ma questo limite si applica principalmente ai beni mobili e ai beni mobili registrati secondo l’articolo 591 comma 2 del codice di procedura civile. Per le case, la situazione è più complessa.

Molte fonti online erroneamente suggeriscono che dopo la terza asta deserta, l'immobile torni automaticamente al debitore esecutato. Tuttavia, questa regola si applica solamente ai beni mobili (gioielli, abbigliamento, arredi, ecc.) e ai beni mobili registrati, come auto o imbarcazioni, e non alle case.

Le case all'asta possono invece essere messe all'incanto più e più volte, anche oltre il quarto tentativo. Per i primi tre tentativi il Giudice può abbassare la base d’asta fino al limite del 25%, dal quarto tentativo in poi la base d’asta può essere ridotta anche del 50%. Inoltre, è importante notare che, diversamente dai beni mobili, le case non tornano automaticamente al debitore, possono essere esperiti molti altri tentativi di vendita e non esiste un limite massimo di tentativi. Le vendite continueranno fino a che ci sarà convenienza economica per la procedura e per i creditori (anche solo per il recupero delle spese sostenute), solo in quel momento il Giudice può decidere di chiudere la procedura.

Cosa succede se la casa all'asta resta invenduta?

Quando una casa all'asta rimane invenduta si possono aprire diversi dubbi e quesiti, sia per il debitore che per i potenziali acquirenti. Gli scenari possibili sono infatti diversi e possono variare da caso a caso.

Innanzitutto, è importante notare che il fatto che una casa non venga venduta all'asta non implica automaticamente il suo ritorno al debitore. Contrariamente a quanto spesso si pensa, le case invendute possono essere oggetto di ulteriori tentativi di vendita, andando oltre il quarto tentativo e con la possibilità di ridurre la base d'asta a ogni nuovo ciclo (fino al 25% per i primi tre tentativi e fino al 50% per i tentativi successivi).

Solo il giudice può eventualmente decidere di chiudere anticipatamente la procedura di vendita dopo un'asta deserta, dopo aver valutato diversi motivi, come l'eccessiva svalutazione dell'immobile rispetto al prezzo di mercato, le scarse probabilità di vendita, gli oneri elevati legati alla custodia e alla procedura di vendita e l'incapacità di soddisfare i creditori con il ricavato ottenuto dall'asta.

Se il giudice decide di chiudere la procedura, la casa potrebbe comunque non tornare automaticamente al debitore. In alcuni casi, potrebbe infatti essere necessario un ulteriore intervento legale per stabilire il destino dell'immobile. Nel caso in cui il bene immobile dovesse tornare al debitore, vi è comunque la possibilità per i creditori rimasti insoddisfatti di procedere con una nuova procedura esecutiva.

Inoltre, la permanenza di una casa all'asta può essere influenzata da fattori come le condizioni del mercato immobiliare, la localizzazione dell'immobile, lo stato di occupazione (un immobile libero è più facile da collocare sul mercato) e le caratteristiche specifiche della proprietà (basti considerare gli abusi edilizi insanabili che comportano l’abbattimento della parte abusiva). Un'attenta valutazione di questi elementi può essere determinante per il successo di un'asta.

La decisione di chiudere la procedura può essere presa per vari motivi, tra cui l'eccessiva svalutazione dell'immobile rispetto al prezzo di mercato, le scarse possibilità di vendita, gli elevati costi di custodia e della procedura di vendita, e l'impossibilità di soddisfare i creditori con il ricavato. Finché ci potrà essere convenienza economica per la procedura e per i creditori, i tentativi di vendita saranno sicuramente esperiti.

Cosa succede dopo la quarta asta deserta?

Spesso si considera quello della quarta asta come limite per concludere le procedure di vendita di un bene pignorato, ma in realtà, come anticipato, dopo il quarto tentativo di asta deserta possono essere seguite diverse strade.

La possibilità che la casa torni al debitore dopo il quarto tentativo di asta deserta è spesso subordinata a vari fattori, come la decisione del giudice, le condizioni specifiche della procedura di esecuzione e le leggi locali. In alcuni casi, il giudice potrebbe valutare la situazione e chiudere la procedura di vendita, restituendo la proprietà al debitore, ma questo è piuttosto raro.

In genere, anzi, la quarta asta deserta potrebbe anche aprire la strada a ulteriori azioni legali da parte dei creditori e sforzi per recuperare il credito attraverso altri mezzi, come il pignoramento di altri beni del debitore o la richiesta di pagamenti aggiuntivi.

La decisione finale sul destino della casa dopo il quarto tentativo di asta deserta spetta solo al giudice e può variare considerevolmente in base alle circostanze specifiche del caso e alle leggi vigenti nel Paese in cui si svolge la procedura di vendita.

H2: Quanto tempo può rimanere una casa all'asta?

Le case invendute all'asta possono rappresentare un problema per chi porta avanti la procedura di vendita, questo perché è possibile che dopo diversi tentativi il prezzo dell'immobile all'asta sia diventato troppo basso per sanare il debito, oltre al fatto che il passare del tempo fa lievitare i costi a carico del debitore.

Ciononostante, non esiste un limite massimo di tempo per il quale un immobile può rimanere all'asta, ma tutto dipende dal caso specifico e dalle valutazioni che il giudice fa in merito al singolo procedimento. In base all'entità del debito e a tutti gli altri aspetti connessi al pignoramento e alla procedura di vendita, è possibile infatti avere un numero diverso di tentativi di asta, così com'è possibile che la vendita venga chiusa anticipatamente.

È dunque importante tenersi sempre aggiornati sul procedimento e valutare le diverse situazioni nel dettaglio, se necessario con l'aiuto di uno specialista del settore che possa consigliare al meglio come agire se si è direttamente interessati all'acquisto o alla vendita del bene.