Casa all'asta: chi paga le spese condominiali arretrate?

Uno dei quesiti più frequenti riguardanti l'acquisto di una casa all'asta è l'eventuale presenza di rate condominiali non pagate dal precedente proprietario. Se ci sono spese condominiali arretrate del debitore precedente al momento dell'asta, infatti, vi è il rischio che l'aggiudicatario dell'immobile si trovi a dover affrontare ulteriori costi. Ma vediamo meglio cosa accade in questi casi, quali sono le differenze tra spese ordinarie e straordinarie e come gestire l'inadempienza nei confronti del condominio.

Casa all'asta: chi paga le spese condominiali?

Prima di considerare l'acquisto di un immobile pignorato, ci si potrebbe chiedere a chi spetta il pagamento delle spese condominiali non pagate di una casa all'asta, un timore giustificato ma per fortuna di facile risoluzione. Secondo l'articolo 63, comma 4, delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, infatti, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi dell’anno in corso e dell’anno precededente. Questo significa che l'aggiudicatario non dovrà coprire tutte le spese arretrate, ma solo quelle dell'anno in corso e dell'anno precedente all'aggiudicazione, mentre quelle precedenti restano in carico al debitore originario.

L'importo totale delle spese condominiali ancora da versare può essere verificato nella perizia del tribunale o attraverso il contatto diretto con il professionista che gestisce la vendita, che potrà fornire informazioni precise sulle somme dovute, tuttavia può essere utile conoscere la differenza tra spese ordinarie e straordinarie per capire meglio come comportarsi.

Le spese condominiali ordinarie, riferite alla manutenzione quotidiana del condominio, abbracciano attività come la pulizia delle scale o i lavori periodici di giardinaggio. La responsabilità del pagamento di tali spese ricade sul proprietario che risultava essere tale al momento dell'esecuzione di tali interventi. Le spese condominiali straordinarie, invece, comprendono lavori di natura eccezionale, quali per esempio ristrutturazioni significative. In questo caso, il soggetto tenuto al pagamento è colui che emerge come proprietario al momento dell'approvazione dell'opera da parte dell'assemblea condominiale. Questa distinzione diventa essenziale nel contesto delle aste immobiliari, poiché chiarisce quale sia il periodo chiave per l'obbligo di coprire le diverse tipologie di spese condominiali in relazione agli interventi effettuati.

Quindi in caso di inadempienza da parte del debitore, sicuramente saranno a carico dell’aggiudicatario le spese condominiali ordinarie arretrate ordinarie dell’anno in corso e dell’anno precedente, mentre le spese straordinarie invece ricadono nella responsabilità del debitore.

Coloro che non adempiono al pagamento delle spese condominiali rischiano di ricevere un decreto ingiuntivo, ossia un provvedimento giudiziario che impone il versamento entro una data specifica, pena l'apertura del pignoramento. Inoltre, il condomino inadempiente potrebbe subire ulteriori conseguenze, come la sospensione dei servizi condominiali, nel caso in cui il debito persista per almeno sei mesi.

Per quanto riguarda i termini di prescrizione delle spese condominiali non pagate, secondo l’articolo 2498 del codice civile, le spese condominiali ordinarie si prescrivono legalmente dopo un quinquennio dalla data di approvazione del rendiconto. Per le spese condominiali straordinarie, correlate a lavori eccezionali, la prescrizione interviene invece dopo un decennio. In pratica, ciò implica che una volta trascorsi cinque o dieci anni dalla suddetta data di approvazione, non è più consentito intraprendere azioni legali per il recupero di dette somme, poiché queste diventano invalide dal punto di vista giuridico.

Un'ultima considerazione va fatta, poi, per ciò che accade nel periodo in cui l'immobile è pignorato e in attesa di vendita. Non è tenuto infatti a pagare le spese condominiali il custode giudiziario, ossia colui che è incaricato di gestire l'immobile durante il periodo di asta. Il suo ruolo è infatti esclusivamente conservativo e non è assimilato né a quello del possessore né al proprietario dell'immobile. Ciò significa che durante il periodo di pignoramento, l'obbligo di pagare le spese condominiali ricade sempre sul debitore, considerato ancora proprietario dell'abitazione. Solo dopo il passaggio di proprietà con l'emissione del decreto di trasferimento, che solitamente avviene entro 3-4 mesi dall'aggiudicazione, tutte le spese condominiali diventano responsabilità dell'aggiudicatario.

Come visto, la gestione delle spese condominiali in caso di acquisto di una casa all'asta segue precise regole e disposizioni di legge, ed è essenziale comprenderle appieno per evitare spiacevoli sorprese finanziarie e garantire una transizione senza intoppi verso la nuova proprietà.